מהרכוש המשותף לאחד מבעלי הדירות. הרכוש המשותף כולל לרוב את כל השטחים והאזורים המשותפים בבניין שאינם חלק אינדיבידואלי מאף דירה, כמו חדרי מדרגות, מעליות, גגות, חצרות וחדרי מכונות. הצמדת חלקים מהרכוש המשותף לדירה מסוימת מצריכה עמידה בקריטריונים משפטיים ברורים, והיא נעשית במקרים מוגבלים בלבד.
מתי ניתן להצמיד רכוש משותף לנכס ספציפי?
1. הסכמה כללית של כל בעלי הדירות:
הצמדת רכוש משותף לנכס פרטי מצריכה הסכמה של כל בעלי הדירות בבניין, כולל בעלי הדירה המבקשים את ההצמדה. ללא הסכמה גורפת, ההצמדה אינה אפשרית מכיוון שהיא פוגעת בזכויותיהם של שאר הדיירים על הרכוש המשותף.
ההסכמה נדרשת להיות מעוגנת במסמך כתוב ומשפטי, כמו תיקון לתקנון הבית המשותף או באמצעות הסכם נפרד שאושר על ידי כל הצדדים.
2. התאמה לצרכים ייחודיים של בעל דירה:
לעיתים ניתן לאשר הצמדה כאשר מדובר בצרכים ייחודיים שלא ניתנים למימוש בדרכים אחרות. לדוגמה, כאשר בעל דירה בקומת הקרקע מעוניין להצמיד חלק מהחצר המשותפת לשימושו הפרטי או כאשר בעל דירה מעוניין להוסיף מרפסת ולהשתמש בחלק מהשטח הציבורי של הבניין.
במקרים כאלו, ניתן לבצע את ההצמדה אם יש הסכמה, וההצמדה אינה פוגעת בזכויות השימוש של יתר הדיירים ברכוש המשותף.
3. שינוי בתשריט הבית המשותף:
הצמדה של רכוש משותף לנכס ספציפי מחייבת שינוי ברישום הבית המשותף, הכולל עדכון תשריט הבניין המפרט את השטחים הציבוריים והפרטיים. כל שינוי כזה דורש עדכון ברשות מקרקעי ישראל או בלשכת רישום המקרקעין.
השינוי כולל גם עיגון חוקי בנסח הטאבו של הדירה, כך שיירשם באופן ברור שהשטח המסוים שייך כעת לדירה הספציפית.
4. אישור הרשות המקומית, אם נדרש:
במקרים מסוימים, כאשר ההצמדה משפיעה על שטח ציבורי או דורשת שינוי במבנה עצמו, כמו תוספת בנייה, יש צורך בקבלת אישור מהרשות המקומית. לדוגמה, בניית גינה פרטית או התקנת מרפסת שפולשת לאזור משותף דורשת אישור תכנוני, שכן היא עשויה להשפיע על חזות הבניין ועל השטחים הציבוריים סביבו.
שיקולים בהצמדת רכוש משותף
- פגיעה בזכויות של דיירים אחרים: כל הצמדה עשויה לשנות את אופי השימוש ברכוש המשותף. לדוגמה, הצמדה של חלק מהגינה לדירה מסוימת עשויה למנוע את השימוש של שאר הדיירים באותו שטח.
- ערך הדירה ושווי הבית המשותף: הצמדת רכוש משותף עשויה להעלות את ערך הדירה שאליה מוצמד הרכוש, אך ייתכן גם שתפחית את הערך הכולל של הדירות האחרות או תיצור אי-שוויון בין הדיירים.
- אחריות תחזוקה נוספת: ההצמדה עשויה להטיל על בעל הדירה שהוצמד אליה רכוש משותף אחריות לתחזוקת אותו רכוש. למשל, הצמדה של שטח גינה עשויה לחייב את בעל הדירה לבצע תחזוקה שוטפת על חשבונו.
סיכום
הצמדת רכוש משותף לנכס ספציפי היא תהליך מורכב מבחינה משפטית ודורש אישור מפורש של כל בעלי הדירות בבניין, שינוי בתשריט הבית המשותף ולעיתים גם אישור הרשות המקומית. ההצמדה מתבצעת לרוב כאשר ישנו צורך מיוחד והיא אינה פוגעת בזכויותיהם של יתר הדיירים.
בכל מקרה של הצמדת רכוש משותף, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מקצועי ולבצע את התהליך בתיאום מלא עם כל הדיירים, כדי למנוע סכסוכים עתידיים ולשמור על הזכויות של כלל בעלי הדירות.
