מה ניתן לעשות במקרה של השתלטות שכן על רכוש משותף?

כאשר שכן משתלט על רכוש משותף בבית משותף, כמו חנייה או מחסן, הוא למעשה מפר את זכויותיהם של יתר הדיירים ומפריע לשימוש התקין של כלל הדיירים ברכוש המשותף. רכוש משותף הוא שטח הנמצא בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות בבניין, וכולל בדרך כלל אזורים כמו חניון, גינה, מחסנים משותפים, חדרי מדרגות ולובי. במקרים שבהם שכן מנצל את הרכוש המשותף לשימושו הבלעדי, ישנם צעדים שניתן לנקוט כדי להחזיר את השימוש התקין ולהבטיח כי כל הדיירים ייהנו מהשטח כפי שמגיע להם. במאמר זה נדון בצעדים האפשריים לפתרון המצב.

1. הבנת הרקע החוקי – מהו רכוש משותף?

רכוש משותף מוגדר כחלקי הבניין שאינם כלולים באף דירה ספציפית ונועדו לשימושם של כלל הדיירים בבניין. חוק המקרקעין קובע כי רכוש משותף שייך לכל בעלי הדירות באופן שווה, ואינו ניתן להשתלטות או לניכוס על ידי אף שכן לצרכיו האישיים. כאשר שכן תופס חלק מהרכוש המשותף, בין אם זה חנייה מסוימת, מחסן משותף, או חלק אחר מהבניין, הוא למעשה חורג מסמכויותיו ומפלה את יתר הדיירים לרעה.

2. פנייה לשכן והעלאת המודעות

במקרים רבים, הצעד הראשון והיעיל ביותר הוא לנסות לפתור את המצב באופן ישיר מול השכן המדובר. ייתכן כי הוא אינו מודע לכך שהחנייה או המחסן בהם הוא משתמש נחשבים לרכוש משותף, או שאינו מבין את השלכות השימוש הפרטי שלו על יתר הדיירים. כדאי לפנות אליו בגישה רגועה ואסרטיבית, להבהיר את ההשלכות של השימוש הפרטי על השאר, ולבקש ממנו לחדול מכך.

לעיתים, הצגת המידע באופן נעים ומכבד עשויה לשכנע את השכן לשנות את התנהלותו מבלי להיכנס לעימות או הליך משפטי. ניתן גם להציע לו להגיע לדיון משותף בנושא באסיפת הדיירים, שם יוכל לשמוע את עמדות שאר הדיירים ולראות כי מדובר בסוגיה שחשובה לכולם.

3. קיום אסיפת דיירים

אם הפנייה הישירה לא הועילה, השלב הבא הוא כינוס אסיפת דיירים. יש לזמן את כלל הדיירים ולהעלות את הנושא לסדר היום. אסיפת הדיירים מהווה מסגרת רשמית המאפשרת לדיירים לדון בנושאים הנוגעים לניהול הבניין, ובהם גם בעיות של השתלטות על רכוש משותף. באסיפה, ניתן להחליט על פעולות קונקרטיות למניעת ההשתלטות, כמו פנייה לסיוע משפטי, הטלת קנסות במידת הצורך, או קבלת החלטות אחרות.

4. פנייה לוועד הבית

במקרה שבו אסיפת הדיירים לא הובילה לפתרון המיוחל, מומלץ לפנות לוועד הבית. ועד הבית מייצג את כלל הדיירים בנושאים הקשורים לניהול הרכוש המשותף, ויש לו סמכות לטפל בהפרות של שימוש בלתי חוקי ברכוש זה. ועד הבית יכול להוציא מכתב אזהרה לשכן הפולש, להבהיר לו את השלכות מעשיו, ולדרוש את פינויו של הרכוש המשותף.

אם השכן ממשיך להשתלט על הרכוש המשותף גם לאחר קבלת אזהרה רשמית, הוועד רשאי לשקול צעדים נוספים, כולל פנייה לערכאות משפטיות.

5. הגשת תביעה למפקחת על הבתים המשותפים

המפקחת על הבתים המשותפים היא הגורם המוסמך לטפל בסכסוכים הקשורים לרכוש משותף. פנייה למפקחת היא פתרון משפטי מהיר ויעיל יחסית כאשר מדובר בהפרות של שימוש ברכוש המשותף.

במסגרת התביעה, הדיירים יכולים לדרוש מהמפקחת להורות לשכן לפנות את הרכוש המשותף ולהשיבו לשימושם של כלל הדיירים. תהליך זה כולל דיון משפטי קצר, בו יוכלו הדיירים להציג את טענותיהם ואת הראיות להפרת זכויותיהם. למפקחת יש סמכות להוציא פסק דין המחייב את השכן להפסיק את השימוש הבלעדי ברכוש המשותף ואף להטיל עליו קנסות או חיובים כספיים בגין הפרת הזכויות של יתר הדיירים.

6. פנייה לבית משפט השלום

במקרים שבהם מדובר בהשתלטות חמורה, או כאשר השכן מסרב לציית להוראות המפקחת, ניתן לפנות גם לבית משפט השלום. תביעה בבית משפט השלום עשויה להיות מורכבת יותר ותדרוש ייצוג משפטי, אך היא מאפשרת להפעיל אמצעים משפטיים מחמירים יותר, כמו מתן פיצויים בגין הנזק שנגרם לכלל הדיירים או צווי מניעה קבועים.

7. יתרונות פנייה להליך משפטי

פנייה להליך משפטי היא פעולה קיצונית יחסית, אך היא מעניקה לדיירים את היכולת לקבל החלטה מחייבת, שממנה אין אפשרות להתחמק. צו מניעה, קנסות, או פיצויים כספיים, עשויים לגרום לשכן להימנע מהשתלטות נוספת על הרכוש המשותף ולשמש כהרתעה לדיירים נוספים.

סיכום

השתלטות על רכוש משותף היא תופעה שכיחה אך לא חוקית, הפוגעת בזכויות הדיירים. כאשר שכן מנצל שטח בבניין לצרכיו הפרטיים, ישנם צעדים שיכולים להבטיח שמירה על זכויות כלל הדיירים. מהפנייה הישירה לשכן, דרך פנייה לוועד הבית ולאסיפת הדיירים, ועד להליך משפטי במידת הצורך – כל אחד מהצעדים האלו מאפשר לדיירים להגן על זכויותיהם ולשמור על הסדר ברכוש המשותף.

לתיאום פגישת ייעוץ בהקדם
השאירו פרטים ונחזור אליכם

עוד בנושא