בתי מגורים משותפים הם חלק משמעותי מהמערך האורבני בישראל. מצב זה מעלה לא פעם שאלות מורכבות בנוגע לאופן שבו בעלי הדירות יכולים לבצע שינויים ותוספות ברכוש המשותף, בעיקר במקרים של חילוקי דעות בין הדיירים. נושא זה הופך מרכזי במיוחד כאשר מדובר בפרויקטים גדולים כמו תמ"א 38. במאמר זה נפרט על האפשרויות הקיימות והמסגרת החוקית לביצוע שינויים ותוספות ברכוש המשותף, גם כאשר חלק מהבעלים מתנגדים.
הרכוש המשותף – מהו ומי אחראי עליו?
הרכוש המשותף בבית משותף מוגדר בחוק המקרקעין כשטח שאינו שייך באופן בלעדי לדירה מסוימת בבניין. רכוש זה כולל בדרך כלל לובי, חדר מדרגות, מעליות, גגות, חניות, מחסנים ועוד. בהתאם לכך, כל החלטה לשינוי, שיפור או הרחבה של הרכוש המשותף מחייבת הסכמה של בעלי הדירות, בהתאם להוראות החוק והתקנון של הבית המשותף.
דרישות החוק לביצוע שינויים ברכוש המשותף
חוק המקרקעין קובע דרישות ברורות לביצוע שינויים ברכוש המשותף. הדרישות נבדלות בהתאם לסוג השינוי המבוקש:
- שינויים שאינם מהותיים:
- שינויים קטנים, כמו שיפור תאורה או הצבת מתקני גינון, אינם מחייבים הסכמה רחבה. די בהחלטת רוב בעלי הדירות.
- שינויים מהותיים:
- תוספות כמו הרחבת דירות, התקנת מעלית, או הקמת מרפסות מחייבות בדרך כלל רוב מיוחס של בעלי הדירות.
- החוק קובע כי אם מדובר בהוספת מעלית, די בהסכמה של 66% מבעלי הדירות.
- שימוש ייחודי ברכוש משותף:
- בעלי דירות המעוניינים להשתמש ברכוש המשותף באופן פרטי (לדוגמה, להציב מחסן בחניה) מחויבים לקבל את הסכמת כלל בעלי הדירות, או לפחות רוב מיוחד לפי התקנון.
כניסה לפרויקט תמ"א 38
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שמטרתה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, תוך שדרוג התשתיות והעלאת ערך הנכס. פרויקטים אלו מעלים את השאלה כיצד ניתן לאשר כניסה לפרויקט כאשר ישנם בעלי דירות שמתנגדים.
הוראות החוק לעניין תמ"א 38:
- תמ"א 38/1 – חיזוק מבנים:
- במקרה של חיזוק מבנה קיים (ללא הריסה), נדרש רוב של 66% מבעלי הדירות.
- על בעלי הדירות המתנגדים להוכיח כי קיים נזק ממשי כתוצאה מהפרויקט, אחרת התנגדותם לא תתקבל.
- תמ"א 38/2 – פינוי-בינוי:
- במקרים של הריסת המבנה ובנייתו מחדש, החוק מחייב הסכמה של 80% מבעלי הדירות. אם הושג רוב זה, בעלי דירות המתנגדים יכולים להיות מחויבים להשתתף בפרויקט על פי החלטת המפקח על המקרקעין.
תפקיד המפקח על המקרקעין:
כאשר יש מחלוקת בין בעלי הדירות בנוגע לפרויקט תמ"א 38, ניתן לפנות למפקח על המקרקעין. המפקח מוסמך לאשר את הפרויקט גם במקרים של התנגדות מיעוט בעלי הדירות, בתנאי שהפרויקט עומד בדרישות החוק והתקנים.
דרכי התמודדות עם התנגדויות של בעלי דירות
- ניהול דיאלוג ושקיפות:
- פעמים רבות התנגדות נובעת מחשש או חוסר ידע. הסברה מסודרת לגבי היתרונות של הפרויקט, כולל שיפור איכות החיים והעלאת ערך הנכס, עשויה לשכנע דיירים מתנגדים.
- הצעת פתרונות מותאמים:
- במקרים שבהם בעלי דירות חוששים מהפרעה לתנאי חייהם (כמו אובדן חניה זמנית), ניתן לשקול פתרונות כמו פיצוי כספי או שדרוג אישי לנכס שלהם.
- פנייה ליישוב סכסוכים:
- גישור או בוררות יכולים להיות כלים מועילים ליישוב מחלוקות לפני פנייה לערכאות משפטיות.
- פנייה למפקח על המקרקעין:
- אם לא הושגה הסכמה, בעלי דירות התומכים בפרויקט יכולים להגיש בקשה רשמית למפקח על המקרקעין שיכריע בסוגיה.
שינויים ותוספות אחרים ברכוש המשותף
מלבד פרויקטים של תמ"א 38, בעלי דירות עשויים לרצות לבצע שינויים אחרים ברכוש המשותף. דוגמאות נפוצות כוללות התקנת גדרות, שדרוג מערכות אינסטלציה, או אפילו הסבת גג שטוח לשימוש כגינה משותפת.
חוקיות השינויים:
- כאשר השינויים נועדו לשפר את איכות החיים של כלל הדיירים, ניתן לעיתים קרובות לאשרם ברוב מיוחד בלבד.
- במקרים של התנגדות, המפקח על המקרקעין יכריע בהתבסס על האיזון בין זכות הקניין של בעלי הדירות לבין טובת הכלל.
סיכום
ביצוע שינויים ותוספות ברכוש המשותף בבית משותף מצריך הבנה של המסגרת החוקית ושיתוף פעולה בין בעלי הדירות. על אף שהתנגדות חלק מהדיירים עלולה להקשות על קידום שינויים, קיימות דרכים להתמודדות עם התנגדויות, לרבות פנייה למפקח על המקרקעין או שימוש בגישור.
פרויקטים כמו תמ"א 38 מציבים הזדמנות משמעותית לשדרוג הנכס, אך מחייבים שיתוף פעולה בין הדיירים. חשוב להתנהל בשקיפות ולהציע פתרונות לכל הצדדים כדי למנוע סכסוכים ולהבטיח את הצלחת הפרויקט.