האם ניתן לבנות בתחום הרכוש המשותף בהסכמת בעלי הנכסים בבניין?

בנייה של דירה נוספת על הרכוש המשותף בבניין מגורים היא פעולה מורכבת, הדורשת התאגדות והסכמה רחבה של הדיירים, וכן עמידה בדרישות משפטיות ותכנוניות. פעולה כזו יכולה לשפר את ערך הנכס ואת איכות החיים בבניין, אולם היא גם מעלה שאלות משפטיות ומחייבת הסכמות שונות בין השכנים.

מהו רכוש משותף ומהן האפשרויות לבנייה עליו?

הרכוש המשותף כולל את כל השטחים בבניין שאינם בבעלות פרטית של אף אחד מהדיירים, כמו חצר, גג, חדרי מדרגות, לובי ושטחים אחרים. בדרך כלל, הבעלות על הרכוש המשותף מתחלקת באופן שווה בין כל הדיירים. בנייה על רכוש משותף, כמו הקמת דירה נוספת, מחייבת אישור של כלל הדיירים או רוב משמעותי מהם, בהתאם להוראות החוק.

התהליך המשפטי לבנייה על רכוש משותף

1. קבלת הסכמת הדיירים

לפי חוק המקרקעין, כדי לבצע בנייה חדשה על רכוש משותף, נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות בבניין. משמעות הדבר היא שכל הדיירים בבניין צריכים להיות מעורבים ולהסכים לביצוע הפרויקט, כולל מתן זכויות בנייה והסכמה על השימוש בחלק של הרכוש המשותף.

במקרים מסוימים, כאשר ישנו שכן המסרב להסכים, ניתן לנסות להגיע להסדרי פשרה או פיצוי. לדוגמה, ניתן להציע לשכן פיצוי כספי או הטבות אחרות בתמורה להסכמתו, כמו למשל הנחה בתשלומי ועד הבית או שיפור בתשתיות בבניין.

2. אפשרות לפנות למפקחת על הבתים המשותפים

במקרה שבו ישנם שכנים שמתנגדים לפרויקט, אך שאר הדיירים מעוניינים בו, קיימת אפשרות לפנות למפקחת על הבתים המשותפים ולבקש את אישורה. למפקחת יש סמכות לאשר בנייה על הרכוש המשותף גם במקרה של התנגדות של מיעוט קטן מהדיירים, כל עוד ניתן להוכיח שהפרויקט חיוני ומשפר את איכות החיים בבניין או את ערך הדירות.

המפקחת עשויה לבחון את נסיבות הבקשה, את טיב הפרויקט, ואת השפעתו על יתר הדיירים. במקרים מסוימים היא עשויה לאשר את הבנייה גם ללא הסכמה מוחלטת, אך לרוב היא תעדיף לראות הסכמה רחבה ככל האפשר.

3. עמידה בדרישות תכנוניות ורישוי

מעבר להסכמות הפנימיות בין הדיירים, יש לעמוד גם בדרישות התכנוניות של הרשות המקומית. כלומר, יש להגיש בקשה להיתר בנייה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אשר תבחן את הבקשה בהתאם להוראות התב"ע (תוכנית בניין עיר) החלות על האזור. תהליך זה כולל:

  • בדיקת התאמת הפרויקט לתקני בנייה.
  • בדיקת ההשפעה של תוספת הדירה על חזות הבניין ועל הסביבה.
  • עמידה בתנאים כמו חניות, פתרונות גישה ובטיחות, ועוד.

במידה והוועדה המקומית מוצאת כי הבנייה עומדת בכל התנאים והדרישות, היא תאשר את הבקשה ותנפיק היתר בנייה.

איך ניתן להתמודד עם התנגדות של שכן מסוים?

כאשר ישנו שכן המתנגד לבנייה, קיימות מספר דרכים להתגבר על כך:

  1. שיח פתוח ופשרה: במקרים רבים, התנגדות נובעת מחשש לפגיעה בזכויות או בשווי הנכס. ניתן לנסות ליישב את המחלוקת באמצעות שיחה פתוחה והצעת פיצויים או הטבות. לדוגמה, ניתן להציע לשכן הנחה בתשלומי ועד הבית או שיפור בתשתיות קרובות לדירתו.
  2. פנייה למפקחת על הבתים המשותפים: במידה והשכן אינו מסכים, ניתן לפנות למפקחת בבקשה לאשר את הבנייה. כפי שצוין, המפקחת מוסמכת להחליט בעניין זה בהתאם לצרכים ולרוב הדיירים, ובמידת הצורך עשויה לאשר את הבנייה למרות התנגדותו של שכן בודד.
  3. קבלת ייעוץ משפטי: כדי לוודא שהתהליך מתנהל בהתאם לחוק ולמנוע תביעות עתידיות מצד השכן המתנגד, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה במקרקעין ובבתים משותפים. עורך הדין יוכל להכווין אתכם בנוגע לזכויות שלכם ולהמליץ על דרכים להקטין את הסיכוי לסכסוך משפטי.
  4. חלוקת עלויות הפרויקט: לעיתים, התנגדות השכן נובעת מעלויות הפרויקט, או מחשש כי לא יקבל תמורה הוגנת. ניתן להציע חלוקה הוגנת של העלויות, או פתרונות כמו מימון משותף.

יתרונות וחסרונות של בניית דירה נוספת על רכוש משותף

יתרונות:

  • העלאת ערך הנכס: תוספת של דירה בבניין מעלה את ערך הנכס ואת רווחיותו הכללית.
  • שיפור תשתיות: הפרויקט עשוי לכלול שיפוץ ושדרוג של חלקים נוספים בבניין, כמו חידוש המעלית או הוספת מקומות חניה.
  • הגדלת ההכנסות לבניין: מכירת הדירה הנוספת עשויה לייצר הכנסות שיכולות לשמש לשיפור נוסף בבניין, או להקל על תשלומי ועד הבית.

חסרונות:

  • סיכון להחרפת סכסוכי שכנים: בנייה ברכוש המשותף עלולה לעורר מתחים ולגרום לסכסוכים ארוכי טווח.
  • הוצאות משפטיות וביורוקרטיה: תהליך קבלת ההסכמות, האישורים, והטיפול בהתנגדויות דורש זמן ומשאבים, ועשוי לגרור הוצאות משפטיות.
  • פגיעה אפשרית בנוחות הדיירים: עבודות הבנייה עלולות להוות מטרד, וייתכן כי חלק מהדיירים יחושו אי נוחות כתוצאה מהבנייה והעלייה במספר הדיירים בבניין.

סיכום

בנייה על הרכוש המשותף בבניין מגורים היא תהליך מורכב המצריך שיתוף פעולה רחב והסכמה של כל הדיירים, לצד עמידה בדרישות החוקיות והתכנוניות. ניתן להתגבר על התנגדות של שכן בודד, אך הדבר דורש פנייה למפקחת על הבתים המשותפים או קבלת הסכמות בדרכים יצירתיות כמו הצעת פיצויים או הטבות. לפני קבלת ההחלטה, חשוב לשקול את היתרונות והחסרונות של הפרויקט ואת השפעתו על הדיירים, ולעבוד בשיתוף פעולה עם גורמים מקצועיים שיסייעו בניהול התהליך בצורה תקינה וחוקית.

לתיאום פגישת ייעוץ בהקדם
השאירו פרטים ונחזור אליכם

עוד בנושא